菏泽赶集网:【楼市会否探度调整?(三之一)】楼市六个差别 难现沙士式崩跌

admin 2个月前 (04-27) 快讯 8 0
菏泽赶集网:【楼市会否探度调整?(三之一)】楼市六个差别 难现沙士式崩跌 第1张

世纪疫症来袭 剧本似曾相识

世界上主要的事宜总会重复发生两次,第一次是以悲剧形式泛起,第二次泛起会是笑剧形式。时隔17年,香港又遭逢世纪疫症袭击,难免勾起港人2003年的沙士回忆,昔时淘大花园曾有单元以55万元的残价成交,但回顾已往十个多月时间,楼价指数仅累跌8.2%,纵然是疫情严重的当下,市场也只有零星的大劈价个案。相似的疫境,信赖不少市民都有一个疑问:香港楼市是一种怎样的局势?会否有深度调整?香港文汇报约请多位专家,一连三日剖析楼市未来生长的可能性。■香港文汇报记者 黎梓田、殷考玲、马翠媚

我们所处的是一个全新时代,从科学角度看事物,凡事都可能发生,正如5月纽约期油上周二史上首次跌到负40美元一样,「没有做不到的,只有你想不到的」。与2003年沙士时相似的疫境,楼市今次会有差别的了局吗?综合专家的意见,今天本港楼市大环境与沙士时有六大差别之处,预料不会泛起沙士式的崩跌。但整体大市呈下行趋势,市场不时会有惊吓式的跳楼货泛起,主要是呼吸Plan、高按及各区伪豪宅。这些业主已往委曲上车,失业加上财困之下,就只有低价出售物业。

第一个差别:港府鼎力救市

今次全球救市力度之强,绝非沙士时可对比。沙士昔时,由于疫情集中在亚洲,那时香港库房亦空虚,无力救市;今次香港的救市力度可用史诗级强劲来形容,动用大规模逆周期措施总额近2,900亿元,涉款相等于生产总值近10%,撑企业、保就业,并代受影响的行业出粮半年,每名员工每月上限9,000元,惠及150万人;又向不少于170万人派发一笔过7,500元津贴;另又缔造4万个就业岗位,令失业状态有所纾缓;同时亦有差别措施支援失业人士,失业不致全无收入。不少大型机构及民间机构亦鼎力出资着力,这排场沙士昔时并未泛起。

除香港外,是次疫症影响全球,全球主要央行都倾力放水,美国也「唻迭v重推无限量QE。市场普遍预期,全球市场水浸,资金将流入固定资产,包罗楼市。参考美国以往延续三轮量宽后,均动员本港楼价向上,加上预期会长时间维持低息,信赖美国无限量QE的效应对稳住本港楼市仍有一定作用。

第二个差别:企业自救能力增强

沙士时本港尚未走出被1997年亚洲金融风暴袭击的低谷,经济低潮期,市面本已萧条,再经沙士蹂躏,那时中小企应对能力很差,没有网购,也没有外卖App,更没有政府代出粮,效果失业率高至8.7%,经济及金融风险传导到楼市层面,楼价由1997年高位下跌七成,负资产逾10万宗。今次不少企业透过科技应用WFH(在家事情),仍能维持一定的经济活动;零售、餐饮有网购及外卖平台辅助,虽然面临高昂舖租的难题,但业界指网购及外卖对生意辅助有10%至15%,相比沙士时近乎零收入已大大减低损失。

第三个差别:经济周期差别

沙士昔时,香港刚履历完1997年金融风暴,以及2000年科网股泡沫爆破,股市楼市急跌,民间财富蒸发一空,企业大规模裁员减薪,且政府早于沙士发作前,已经延续3个财政年度录得财赤,库房空虚,2003年本港财储降至只有约2,600亿元,那时更泛起通缩,公务员在昔时2月起分两次减薪,经济正处于下行周期的谷底,最后靠内地开放小我私家游及2008年美国QE等外力输入,才令经济及楼市反弹。

现时港府库房空前丰裕,纵然今次豪使2,900亿元,财储仍有8,000多亿元,为沙士时的3倍。内地小我私家游、股市互联互通、粤港澳大湾区、「一带一起」等内地的经济助力源源不绝,经济周期处于高位整固期,今年公务员更加薪4.75%至5.26%。若非受去年商业战和社会事宜等影响,香港的各项基本面并不弱。

第四个差别:楼市撤辣可注动力

辣招本意是透过抑压市场需求,为楼市降温。今时今日,辣招反过来成为楼市的护盾,令住宅较难泛起恐慌抛售,避免了今天楼市因炒卖而泛起大跌。首项楼市辣招已经要追溯至2009年10月,那时对价值2,000万元或以上的住宅物业实行六成按揭成数上限,楼价低于2,000万元的物业继续沿用七成按揭上限,但贷款额最多不跨越1,200万元。楼市辣招已往十年不停加码,入市买家绝大部门已是用家及长线投资者,供完楼的比例亦较沙士时高,因此不必平沽物业。同时间,「撤辣」将成为另一项对楼价有提振作用的措施,虽然于疫市下未必会令楼价大幅上升,却可以减慢楼价跌幅。相比昔时沙士之后,政府只能靠住手卖地、缩减供应来守护楼市,今天政府可以盘旋的空间显然更大。

第五个差别:内地资金不容忽视

沙士时基本没有内地资金来港买楼,也没有沪港通和债券通。内地资金来港买楼在2015年左右最先增多,2016年人民币贬值潮时,大量内地资金涌入香港楼市,并一度占部门新盘成交比例达三成,厥后内地资金更扩至买商舖、整幢商厦,甚至买土地。内地资金亦被认为是香港楼市上升的一个推手。

现时疫情下内地大印银纸救经济,内地住民已经忧郁人民币贬值及通胀,部门都会的楼价已经「疫」市起动。若人民币继续有贬值预期,内地投资者的目的必将转向更多非人民币资产,本港楼市、理财产品会是他们的一个选项。若本港楼市异常差,港府会撤辣,包罗SSD、BSD及DSD,为内地资金及港人买第二层楼扫清障碍。

此外,内地投资者经港股通买港股,对本港股市和金融业组成稳固作用,股市旺也能动员财富效应。统计显示,停止4月22日,南向资金即内地资金透过港股通,净买入港股达13,036.11亿元人民币。

第六个差别:其他因素继续发力

金管局近年提高对银行各项要求,同时对按揭申请有严酷羁系,包罗设定按揭成数上限及压力测试等,在较高门槛下借贷人的财务状态相对较以往稳健。最新3月份本港住宅按揭贷款拖欠比率为0.03%,大大低于2003年沙士时期的逾1%。另停止去年11月,新批出住宅按揭贷款的平均供款与入息比率只约35%,同时实质按揭利息仅约2.5厘,2003年沙士时楼价之所以大跌,其实是1997年楼市泡沫效果的反映,1997年按揭供款与入息比率高达100%以及最高按息近20厘。沙士时按揭供款与入息比率则降至约22.2%、实质按揭利息约2.5厘。

是次疫情下,银行还对企业客户及小我私家客户推出楼按「供息不供本」放置,这也是沙士时所没有的;加上,现时供完楼的业主比例高逾60%,无故不会卖楼,更不必平沽。

相似的疫境,差别的楼市宏观环境,楼市今次会有差别的了局吗?

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