鼠年香港住宅楼市稳中偏淡

admin 2个月前 (01-07) 财经 3 0


张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

各位读者,刚刚进入2020年,还有不足20日便进入鼠年,笔者向各位拜早年,希望社会早日回复和平。2020年有茼h番意义,是过去十年的结束、也是进入二字头的首年,更是去年社会运动爆发的翌年。

其实不乏共通点:先高后低!回顾过去十年,楼价大多上升,比较集中于前五年。按差估署统计的私楼楼价指数,从2010年1月至2019年10月,楼价累升近1.8倍;2010至2014年及2015年至2019年年均私楼价升幅分别是16%及6.3%,反映出前高后低现象。其中主因是私楼供应量在上述二个五年年均供应量有所改善,由头五年的1.14万伙急升至后五年的1.54万伙,部分刚需购买力得到较充裕供应量满足。

去年楼市走势「先高后低」

同样地,2019年香港整体楼市也是「虎头蛇尾」形势。

截至2019年12月30日,整体物业(含一二手住宅、一手公营住宅、工商舖及车位等等)注册量合共录74,534宗、一手私人住宅约20,955宗及二手私人住宅约41,128宗。相比之下,一手私楼及二手私楼呈现反向走势:一手上升33%、二手下跌5%,形成一手楼占比由24.4%急升至33.8%。除非政府短期内撤走楼市辣招,不难预料未来仍然是一手楼市对整体私楼市场发挥更大的影响能力,一手楼价会牵动整体价格荣辱。

过去一年整体物业交易注册量明显是「先高后低」走向,首半年已录得逾六成,后半年的四成大部分于第三季出现,反映出社会事件严重刹停香港物业市场,怪不得不少地产代理下半年「叫苦连天」。

2019年楼价升幅很轻微,只有不足2%,而大单位更微跌0.25%。其实还有虓L升,实有赖于10月放宽首置按揭门槛所致,不然楼价仍然持续走低。但是从市场消息来看,这项利好因素似乎刺激属短期效力,步入12月利好力度已大部分反映了。

中東影響短暫 中期仍看好

港股2020年初承接2019年升勢衝高後回落,標普VIX指數升至15.8及美國三大指數期貨於周一亞洲區交易時段持續下跌所拖累,港股一連兩個交易日下跌。環球股市下跌主要因為近期美國與伊朗、伊拉克的衝突升溫,一些在伊拉克工作的美國公民更要撤走,令市場憂慮雙方的反擊或會一觸即發。市場避險情緒升溫,金價及油價飆升,其中油價因為中東乃石油出產地而變得更敏感,很多國家皆依賴中東出口的石油。

送走2019,迎来2020年,究竟鼠年楼市走势如何?2020年利好、利淡因素并存:利好是中美贸易战首阶段协议达成、私楼占总比例变成三成、低息环境仍然持续、长期整体楼宇供应量不足;利淡是社会事件争议未见停止、经济下行使失业率上升、空置税有可能通过及新盘年供应量高企令新盘定价受压、内地资金进入香港减少等等。

下半年经济有望复苏回稳

某大香港传媒于12月底访问50名专家预测楼市,约八成专家对今年楼市走势趋向保守,预计会反复平稳发展,大部分业内人士相信鼠年楼市是「先低后高」,希望上半年经济衰退过去后,下半年有望迎来复苏现象。

过去周末,笔者趁市面较平静到铜锣湾一带购物,发现不少吉舖已重开,以往繁华店舖一带现时被新生代餐饮、民生型连锁药店、面包店或零食店租下。坦白说,笔者精神一振,心情大好,对零售、餐饮业复原前景也回复信心。大家不能不佩服香港人的生意精神,灵活度极高、创业度极快,相信香港经济复原速度会比预期更快。

笔者预测今年首季会是经济最低迷时间,有幸可得到农历新年经济消息所冲淡,预期第二季起整体经济有望止跌回稳。整体住宅楼价随虒g济走向,首季楼价走低是难免的。只要开发商不过度推售一手楼盘单位,通过有序放盘方法,看来一手楼价可望于第二季保持平稳,静待下半年的复原期。全年楼价会是稳中走微低,整体成交量仍是沿2019年局势:一手楼占比起码保持三成以上、二手楼占比持续受压,私楼楼价仍由一手价牵动。

根据传媒估算,2020年一共逾60新盘约25,000伙可以推售。以地区划分,港岛、九龙和新界区分别占上18%、27%及55%,新界西北区的屯门、元朗及天水围占上25%及将军澳区占上17%,同是供应重镇。如2019年初笔者建议一手楼准买家可往新界西北区或新界东南区找到较「贴二手价」的新盘、且发展商会提供优惠条件、如首付成数和低息率、减免印花税、现金回赠等等。

豪宅用家趁低吸纳良机

经济下行会对豪宅影响较大。发展商会减低开售一手豪宅,所以准豪宅买家应从二手市场找寻心仪豪宅。豪宅租金下跌令回报率或跌穿2厘,令不少投资者却步,是自用者趁低吸纳的良机。准豪宅用家耐心地去二手市场寻宝,不难以较合理价钱购入心仪单位。■题为编者所拟。本版文章,为作者之个人意见,不代表本报立场。


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